Privation de commission de l'agent immobilier évincé face l'intérêt "légitime" d&#

L’éviction de l’agent immobilier ayant pourtant mis en relation des vendeurs et des acquéreurs et ainsi privé de sa rémunération, n’engage pas systématiquement la responsabilité de ces derniers (Civ. 1ère, 6 déc. 2017, n° 16-15.249).

L'arrêt rendu par la Cour de cassation le 6 décembre 2017 offre un enseignement d'importance aux agents immobiliers soucieux de garantir leur droit à rémunération face à ceux des acquéreurs, ayant directement contracté avec des vendeurs pourtant entrés en relation par son intermédiaire et l'ayant évincé de la signature de la vente ... le privant ainsi de sa commission.

L'agent immobilier qui avait saisi les Juges a été débouté :

- la Cour d'appel a écarté la responsabilité des vendeurs puisqu'ils ignoraient, lorsqu'ils ont conclu l’acte de vente, qu’ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d’achat par l’entremise de l’agent immobilier (absence de collusion)

- S'agissant des acquéreurs, d'évidence leur comportement avait pour objectif d'obtenir un moindre prix, notamment du fait de l'absence de commission d'agence. Cependant pour les juges, le fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers.

L'enseignement pratique est le suivant : l'agence avait omis de prévoir, dans le bon de visite qu'elle avait fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire. De sorte que rien ne leur faisait obstacle de contacter directement les vendeurs.

La Cour de cassation valide ici le raisonnement des juges et leur application du droit.

Il est ici permis de s'interroger sur la notion de "moralité" manifestement en déclin et en tout cas en l'espèce insusceptible de caractériser la fraude ou la faute délictuelle. La Cour semble inviter le professionnel de l'immobilier à "contractualiser" sa relation avec les acquéreurs pour leur faire souscrire un engagement ... qui constituerait en réalité une interdiction.

A l'ère du tout responsable, il semble que l'individualisme soit en même temps poussé à son paroxysme : il faut organiser la protection de ses intérêts à travers l'établissement systématique de lois des parties. Ce qui, d'un point de vue social (mais on ne philosophera pas ici) témoigne du triste climat de méfiance entre citoyens, face auquel (c'est l'invitation du pouvoir judiciaire) chacun doit se prémunir.

Références

Cour de cassation chambre civile 1 Audience publique du mercredi 6 décembre 2017 N° de pourvoi: 16-15249 Non publié au bulletin Rejet Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société La Frontière du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme X...; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 11 février 2016), que, le 13 novembre 2009, M. et Mme X...(les mandants) ont confié à la société La Frontière (l'agent immobilier) un mandat non exclusif de vendre leur maison au prix de 175 000 euros, comprenant la rémunération de l'agent immobilier, d'un montant de 10 000 euros, à la charge des mandants, lesquels s'interdisaient, jusqu'au douzième mois suivant l'expiration de ce mandat, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine d'avoir à verser à celui-ci, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération convenue ; que, le 27 janvier 2010, l'agent immobilier a présenté le bien à M. Y...et Mme Z...qui ont immédiatement émis une offre d'achat écrite, d'un montant de 140 000 euros, rémunération de l'agent immobilier comprise ; que les mandants, informés de cette offre, l'ont refusée, puis ont avisé l'agent immobilier qu'ils avaient vendu directement leur immeuble, selon un acte sous seing privé du 5 février 2010 ; que, constatant que cette vente avait été consentie à M. Y...et Mme Z...(les acquéreurs), l'agent immobilier, reprochant aux parties de l'avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, a assigné, d'une part, ses mandants en paiement de la clause pénale, et, d'autre part, les acquéreurs, en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts ; Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée contre les acquéreurs, alors, selon le moyen : 1°/ que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur mandant, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; que la cour d'appel a constaté que les acquéreurs avaient eu connaissance du bien objet de la vente par l'intermédiaire de l'agent immobilier puisque, par l'acte sous seing privé du 27 janvier 2010, ils avaient reconnu avoir visité ledit bien grâce à l'intervention de l'agent et avaient, toujours, par son intermédiaire, formé une proposition d'acquisition immédiate ; que la cour d'appel a encore retenu que le comportement des candidats à l'acquisition avait pour finalité d'obtenir un moindre prix, notamment du fait de l'absence de commission d'agence, ce dont il ressortait que les acquéreurs, après avoir visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agent immobilier, dont ils ne pouvaient ignorer le droit à commission, avaient conclu directement l'achat de la maison avec les vendeurs en leur cachant qu'ils avaient auparavant pris contact avec l'agent immobilier avec lequel les vendeurs avaient traité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand ce comportement constituait un manquement des acquéreurs qui, par leur silence dolosif, avaient privé l'agent immobilier de sa rémunération en l'évinçant de la transaction immobilière, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 du code civil ; 2°/ que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en se fondant, pour débouter l'agent immobilier de ses demandes, sur la circonstance que celui-ci s'était abstenu, dans le bon de visite qu'il avait fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, de prévoir une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à écarter la faute des acquéreurs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'après avoir retenu qu'aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu'ils ont conclu l'acte de vente, qu'ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d'achat par l'entremise de l'agent immobilier, l'arrêt écarte l'existence d'une collusion entre les parties à la vente et énonce que, le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, rien n'interdisait aux acquéreurs d'entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l'absence de commission d'agence ; que la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n'était pas engagée ; D'où il suit que le moyen, inopérant en sa seconde branche qui critique des motifs surabondants tirés d'une prétendue faute causale de l'agent immobilier, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société La Frontière aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société La Frontière. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, débouté la société La Frontière de sa demande visant à voir condamner les consorts Y...et Z... à lui payer la somme de 10. 000 € au titre de leur responsabilité civile délictuelle ; Aux motifs que, sur la responsabilité des acquéreurs, l'agence immobilière recherche la responsabilité des acquéreurs, sur le fondement délictuel, faisant valoir qu'en contractant directement avec le vendeur, l'acquéreur a privé l'intermédiaire de son droit à commission ; une telle action, pour prospérer, suppose la démonstration de la faute des acquéreurs, et du lien de causalité avec le préjudice dont il est demandé réparation ; or, l'agence immobilière est défaillante dans la démonstration de cette faute ; en effet, à ce titre, elle soutient que les acquéreurs lui ont « délibérément menti », et « par des manoeuvres frauduleuses, pris contact directement avec les propriétaires vendeurs » alors même qu'ils avaient procédé à la visite de la maison et de son terrain par son intermédiaire ; elle se prévaut également d'un arrangement intervenu entre les parties, et de la mauvaise foi des acquéreurs ; il n'est pas sérieusement contestable que les acquéreurs ont eu connaissance du bien objet de la vente litigieuse, par l'intermédiaire de l'agence, puisque, par l'acte sous seing privé du 27 janvier 2010, ils ont reconnu avoir visité ledit bien grâce à l'intervention de l'agence, et ont, toujours par son intermédiaire, formé une proposition d'acquisition immédiate ; en revanche, et contrairement à ce que l'agence indiquait dans le courrier recommandé avec accusé de réception qu'elle a adressé aux candidats à l'acquisition, le 9 février 2010, l'agence a omis de prévoir, dans le bon de visite qu'elle a fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire ; ainsi, aucun obstacle, ne les empêchait de contacter directement les vendeurs ; par ailleurs, il a déjà été jugé dans les développements précédents, qu'aucune collusion ne pouvait être reprochée aux vendeurs, si bien que « l'entente entre les parties » alléguée par l'agence immobilière n'est pas davantage démontrée ; il est indéniable que le comportement des candidats à l'acquisition avait pour finalité d'obtenir un moindre prix, notamment du fait de l'absence de commission d'agence ; cependant, le fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts, ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, s'agissant en outre d'un professionnel, dont les négligences, consistant à avoir tardivement informé ses mandants de l'identité des auteurs de l'offre d'acquisition du 27 janvier 2010, et à s'être abstenu, dans le bon de visite qu'il a fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, de prévoir une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire, ont conduit à la réalisation du préjudice dont il sollicite indemnisation ; il en résulte que la demande n'est pas fondée ; le premier juge, qui s'est contenté de constater de décrire les agissements des acquéreurs, sans caractériser en quoi ces agissements pouvaient receler une faute au sens de l'article 1382 du code civil, sera infirmé ; 1°) Alors que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur mandant, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; que la cour d'appel a constaté que les acquéreurs, monsieur Y...et madame Z..., avaient eu connaissance du bien objet de la vente par l'intermédiaire de l'agence La Frontière puisque, par l'acte sous seing privé du 27 janvier 2010, ils avaient reconnu avoir visité ledit bien grâce à l'intervention de l'agence et avaient, toujours par son intermédiaire, formé une proposition d'acquisition immédiate ; que la cour d'appel a encore retenu que le comportement des candidats à l'acquisition avait pour finalité d'obtenir un moindre prix, notamment du fait de l'absence de commission d'agence, ce dont il ressortait que les acquéreurs, après avoir visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agence immobilière La Frontière, dont ils ne pouvaient ignorer le droit à commission, avaient conclu directement l'achat de la maison avec les vendeurs en leur cachant qu'ils avaient auparavant pris contact avec l'agence immobilière avec laquelle les vendeurs avaient traité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand ce comportement constituait un manquement des acquéreurs qui, par leur silence dolosif, avaient privé la société La Frontière de sa rémunération en l'évinçant de la transaction immobilière, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1382 du code civil ; 2°) Alors que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en se fondant, pour débouter la société La Frontière de ses demandes, sur la circonstance que celle-ci s'était abstenue, dans le bon de visite qu'elle avait fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, de prévoir une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à écarter la faute de monsieur Y...et de madame Z..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. ECLI:FR:CCASS:2017:C101256

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Pau , du 11 février 2016